房?jī)r(jià)仍可降1/3
http://m.luxecare.cn2008-12-25 10:03:25 來(lái)源：全民健康網(wǎng)
新華網(wǎng)12月24日?qǐng)?bào)道受國(guó)務(wù)院委托，國(guó)家發(fā)展改革委副主任24日向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告2007年5月份以來(lái)加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控、應(yīng)對(duì)價(jià)格過(guò)快上漲的情況。說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩可能引發(fā)一些影響。高房?jī)r(jià)適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免房?jī)r(jià)大幅下跌。
張向全國(guó)人大常委會(huì)做報(bào)告時(shí)說(shuō)，總體上看，價(jià)格過(guò)快上漲的內(nèi)外部壓力明顯緩解，部分重要商品價(jià)格過(guò)快下跌的矛盾逐步凸顯。
說(shuō)，要完善價(jià)格上漲時(shí)低收入群體生活影響的**機(jī)制，確保低收入群體生活水平不因價(jià)格調(diào)整而降低。要充實(shí)主要農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)備，優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口和吞吐調(diào)節(jié)機(jī)制，保持農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格合理水平。
此外，還指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。從嚴(yán)控制廉租房租金，規(guī)范地方政府土地出讓行為，抑制地價(jià)過(guò)快上漲。
理論上中國(guó)房?jī)r(jià)需降三分之一
新快報(bào)訊中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房的“合理價(jià)格”，應(yīng)該是最高不超過(guò)家庭平均年收入的6倍水平。買一套90平方米“合理價(jià)格”的國(guó)民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元。
12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)刊登了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。“變化”最突出的就是《意見》的第三條特別強(qiáng)調(diào)：“以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。”這是近年來(lái)在中國(guó)官方第一次對(duì)開發(fā)商提出的“合理價(jià)格”要求，給“郁悶多年”和不滿的百姓一種“峰回路轉(zhuǎn)”感覺。
根據(jù)國(guó)土部的權(quán)威信息，到2007年一季度“全國(guó)主要城市”用在“居住用途”上的“地價(jià)平均值”為每平方米1702元，如果加權(quán)到全國(guó)城鎮(zhèn)（土地出讓金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容積率，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械摹皹敲娴貎r(jià)”，也只有756.8元（算上從拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。至于造房的建安費(fèi)，前不久有建筑業(yè)的包工頭廣州番禺為680元不到。我們高估中國(guó)城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費(fèi)在900元左右；如果把其他方面的配套費(fèi)、稅費(fèi)和成本再加上，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃疃嘁簿?00元。這就意味著，從全國(guó)城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本只有2156.8元。
按照國(guó)際上的“行規(guī)”，商品住房建造的利潤(rùn)率一般都在3%－5%左右。中國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤(rùn)率也長(zhǎng)期在10%以下徘徊。所以，中國(guó)商品住房的利潤(rùn)水平也不應(yīng)該高過(guò)10%。而到2007年底，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均房?jī)r(jià)每平方米4000元左右，利潤(rùn)率近50%。
國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)上的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家公民用3-6年家庭收入所買到的住房，一是在住房人均面積是要比中國(guó)大得多。美國(guó)前幾年家庭新建成房屋平均面積就達(dá)到2114平方英尺，相當(dāng)于人均擁有住房70平方米左右；二是住房的質(zhì)量無(wú)可比擬。他們大多數(shù)住的是裝修好的獨(dú)立屋（單體別墅），走進(jìn)去就可。就是在人口密度和生活費(fèi)用遠(yuǎn)高于中國(guó)的韓國(guó)、日本的房?jī)r(jià)收入比比中國(guó)要低得多。2006年初韓國(guó)的國(guó)土研究院一項(xiàng)調(diào)查比較顯示，韓國(guó)國(guó)民全部收入攢六年即可買房。首都首爾為7.7年，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國(guó)和英國(guó)，要購(gòu)買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。
此外，依據(jù)中國(guó)憲法，國(guó)家的土地為全民所有。公民的居住成本理應(yīng)比土地私有制下的國(guó)家要低得多。
綜上所述，中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)房的“合理價(jià)格”，應(yīng)該是最高不超過(guò)家庭平均年收入的6倍水平。我們以中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米“合理價(jià)格”的國(guó)民住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元。
而這樣的價(jià)格，比現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價(jià)格水平，低了三分之一左右。這表明，中國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)要回歸到“合理價(jià)格”水平，至少要比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下降三分之一以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費(fèi)就成為一句空話。（新快報(bào)）
