利好兌現(xiàn) 小心周圍房?jī)r(jià)不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂(lè)園的消息公布時(shí)起，與迪士尼樂(lè)園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，就是各家投資機(jī)構(gòu)和投資者炒作的對(duì)象。

　　川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米?？拷鲜磕針?lè)園規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當(dāng)?shù)負(fù)碛型恋刈疃嗟慕琮垖?shí)業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對(duì)象。

　　但中原地產(chǎn)香港公司研究董事提醒說(shuō)，在迪士尼樂(lè)園落戶香港前，周邊房地產(chǎn)價(jià)格猛漲。但迪士尼真的來(lái)到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產(chǎn)非但沒(méi)有漲價(jià)，反而價(jià)格下跌。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼對(duì)周邊的住宅幾無(wú)任何影響，反而會(huì)因?yàn)橛慰吞啵绊懢用癯鲂械谋憬?，造成?dāng)?shù)刈≌某山粦K淡。唯一利好的只會(huì)是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離得太遠(yuǎn)，也無(wú)法獲益。

　　一位房地產(chǎn)評(píng)估師計(jì)算得出，整個(gè)上海迪士尼的土地征用費(fèi)用將高達(dá)175.2億元。

　　截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過(guò)掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購(gòu)入。據(jù)了解，政府支付的費(fèi)用，除了上述土地的動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)外，還包括青苗費(fèi)、農(nóng)耕地占用費(fèi)、搬遷費(fèi)等其他法律規(guī)定的費(fèi)用。

　　五合國(guó)際五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價(jià)比動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用略高，政府可能獲利。不過(guò)，迪士尼項(xiàng)目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價(jià)低于動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)用，以免給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)造成巨大的負(fù)擔(dān)。

　　即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價(jià)格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準(zhǔn)地價(jià)，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價(jià)格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計(jì)算，僅土地成本一項(xiàng)就需要花費(fèi)36億元。

　　前車之鑒

　　香港迪士尼一直在虧

　　“假如迪士尼樂(lè)園最終能登陸上海，一定不要答應(yīng)對(duì)方過(guò)于苛刻的條件，那會(huì)大大降低項(xiàng)目的盈利可能性?！币晃幌愀鄣禺a(chǎn)商人直言。

　　該人士認(rèn)為，香港迪士尼樂(lè)園之所以一直虧損，主要原因是美國(guó)方面向中國(guó)香港索取高額的專營(yíng)費(fèi)用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。根據(jù)協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項(xiàng)目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營(yíng)費(fèi)用和管理費(fèi)。

　　此前有媒體報(bào)道，上海迪士尼不會(huì)沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設(shè)資金并控股，日常管理交給美方團(tuán)隊(duì)，同時(shí)每年向迪士尼公司支付品牌費(fèi)和經(jīng)營(yíng)收入。

　　除了品牌費(fèi)用和管理費(fèi)帶來(lái)的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內(nèi)容方面的難題。去過(guò)美國(guó)迪士尼樂(lè)園的上海人DENNY表示，去過(guò)一次迪士尼，就不愿意再去了，因?yàn)槟抢锏挠斡[項(xiàng)目更新速度緩慢，毫無(wú)新意。他認(rèn)為，除了14歲以下的兒童，沒(méi)有人永遠(yuǎn)喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會(huì)是一個(gè)大難題。

　　上述香港地產(chǎn)商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂(lè)園，更喜歡逛常換常新的海洋公園?！懊绹?guó)的文化過(guò)了高峰期，開始走向沒(méi)落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類的自然主題樂(lè)園，更具吸引力。”

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民也認(rèn)為，上海迪士尼在剛開業(yè)時(shí)，或許會(huì)吸引很多游客，但中長(zhǎng)期的盈利前景極難預(yù)料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會(huì)經(jīng)常去的?！比绻仡^客不多，盈利前景就會(huì)不妙。

　　對(duì)于上述說(shuō)法，上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對(duì)。朱連慶認(rèn)為，“如果不好，就不會(huì)有那么多的地方爭(zhēng)搶?！迸c香港迪士尼不同，上海迪士尼在內(nèi)地將暫時(shí)是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅是上海地區(qū)，還會(huì)影響長(zhǎng)三角乃至更大的范圍。