2月6日，家住上海寶山區(qū)的張遠收到一則短信廣告：綠地藍海庭元宵特惠房的最高優(yōu)惠達15萬元/套，綠地領(lǐng)海推出5套81萬元的特惠房面積達126平方米，均價僅為6429元/平方米。

　　張遠沒想到，時隔一天，他收到萬科類似的短信廣告，春節(jié)期間上海萬科推出促銷送“大禮”的名盤賀歲活動，這次活動幾乎涵蓋上海萬科的所有在售樓盤。

      值得注意的是，去年同期，正是萬科、綠地在上海率先舉起降價大旗，今年它們再次舉起降價大旗。

　　但不同的是，與去年其他開發(fā)商的最初觀望不同，如今，眾多開發(fā)商已紛紛跟進降價。

　　資料顯示，上海樓市的存量房已達到了千萬平方米，再加上今年新房供應(yīng)量加大，銷售壓力可見一斑。目前，上海樓市已啟動新一輪的降價促銷。

　　價格戰(zhàn)爆發(fā)

　　由于銷售壓力增大，萬科、綠地在上海再次率先啟動降價。

　　據(jù)記者了解，位于寶山區(qū)羅店板塊的萬科琥珀郡園由于銷售不佳，去年年底開始已經(jīng)封盤。今年下半年，萬科在羅店板塊還會有新的項目推出，自身樓盤之間競爭，使得萬科的銷售壓力加大。而綠地的情況也是如此，其目前在上海有10個樓盤在售。

　　據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，世茂、富力、萬科、金地等龍頭企業(yè)都在年報中宣布2009年的銷售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力，世茂房地產(chǎn)今年積壓要上市的樓盤達到30個之多，富力地產(chǎn)更是達到38個。

　　佑威研究機構(gòu)分析師陸騎麟表示，一些開發(fā)商在經(jīng)歷去年的觀望和等待后，感覺整體市場短期內(nèi)很難快速恢復(fù)，對于今年市場預(yù)期不佳，不得不快速銷售，回籠資金。

　　此外，上海每年春節(jié)后都是推盤的高峰，供應(yīng)量都十分大，如果要推動市場，只有低價拋售一些房源，吸引市場的目光。

　　事實上，這一輪的降價在節(jié)前就有預(yù)兆，一些樓盤此前就已開始8折銷售。位于閘北區(qū)大寧板塊嘉華旗下的慧芝湖花園二期預(yù)售價格為20000~22000元/平方米，在2008年12月26日以17000元/平方米的8折價格銷售。位于上?；疖囌靖浇募卫锲煜碌淖繍偩訉嶋H售價從25500元/平方米降到了20500元/平方米，同樣是打了8折，卻只售出了54套房源。與慧芝湖花園同板塊的明園集團旗下的明園森林都市報價從17500元/平方米降到了16000元/平方米，實際成交價則只有14000元/平方米。

　　易居研究院分析師薛建雄認為，在市場對價格反應(yīng)如此之敏感的情況下，春節(jié)后開發(fā)商都不敢輕舉妄動。一旦開年的營銷失策，就可能影響到其整年的銷售計劃。最可行的辦法是，跟隨其他開發(fā)商的降價策略，暗地里再準備一定的促銷禮包如送契稅、送裝修、送車等，后上市樓盤一旦開低價，便可有備而戰(zhàn)。

　　薛建雄分析，經(jīng)過春節(jié)期間的一輪促銷，房價已有一定幅度的下降，但樓市成交量卻持續(xù)低迷，蓄勢到春節(jié)之后，價格戰(zhàn)將更為激烈。

　　供應(yīng)量上漲增大銷售壓力

　　根據(jù)易居中國的統(tǒng)計，2009年預(yù)期可上市的新建住宅樓盤可達165個項目2237萬平方米，這不但遠高于去年1230萬平方米的供應(yīng)量，更是去年907萬平方米商品住宅銷售量的2.5倍?？梢?，2008年積壓在開發(fā)商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。

　　據(jù)上海臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計，截至1月31日，根據(jù)2008年一手房月平均銷售套數(shù)計算，閘北區(qū)未消化面積達21.6萬平方米，預(yù)計消化19.5個月，存量壓力最大。寶山未消化面積達63.8萬平方米，預(yù)計消化5.7個月，存量壓力最小。

　　一般而言，存量供應(yīng)在一個季度到半年的銷量區(qū)間較為合理。小于這個區(qū)間，房價具有上漲潛力；大于這個區(qū)間，房價則面臨下跌壓力。目前除了寶山之外，上海各區(qū)縣存量消化期都超過半年，面臨或大或小的降價壓力。

　　薛建雄認為，今年的市場不可能有大的起色。1月份開發(fā)商的營銷大幅放松，在沒有客戶積累的情況下，2月份的成交量會在1月份的基礎(chǔ)上再度下滑。但隨著春暖2月下旬的供應(yīng)量會逐步上升，從而推動3、4月成交量的快速回暖，之后可能因為天氣的原因樓市需要一段時間進行修整。

　　事實上，對于樓市來說，今年舊城改造和市政投入的加大，會帶來巨大的動遷剛性需求。例如，上海閘北區(qū)公布的2009年舊房折遷計劃就達5000戶，相當于去年1750戶動遷量的3倍左右。去年上海市總共發(fā)放動遷配套房76683套671.5萬平方米。如果舊城改造和市政建設(shè)帶來的動遷量增加一倍，所形成的剛性需求就可相當于去年商品住宅總成交量的74%。