2月6日，家住上海寶山區(qū)的張遠(yuǎn)收到一則短信廣告：綠地藍(lán)海庭元宵特惠房的最高優(yōu)惠達(dá)15萬(wàn)元/套，綠地領(lǐng)海推出5套81萬(wàn)元的特惠房面積達(dá)126平方米，均價(jià)僅為6429元/平方米。

　　張遠(yuǎn)沒(méi)想到，時(shí)隔一天，他收到萬(wàn)科類(lèi)似的短信廣告，春節(jié)期間上海萬(wàn)科推出促銷(xiāo)送“大禮”的名盤(pán)賀歲活動(dòng)，這次活動(dòng)幾乎涵蓋上海萬(wàn)科的所有在售樓盤(pán)。

      值得注意的是，去年同期，正是萬(wàn)科、綠地在上海率先舉起降價(jià)大旗，今年它們?cè)俅闻e起降價(jià)大旗。

　　但不同的是，與去年其他開(kāi)發(fā)商的最初觀望不同，如今，眾多開(kāi)發(fā)商已紛紛跟進(jìn)降價(jià)。

　　資料顯示，上海樓市的存量房已達(dá)到了千萬(wàn)平方米，再加上今年新房供應(yīng)量加大，銷(xiāo)售壓力可見(jiàn)一斑。目前，上海樓市已啟動(dòng)新一輪的降價(jià)促銷(xiāo)。

　　價(jià)格戰(zhàn)爆發(fā)

　　由于銷(xiāo)售壓力增大，萬(wàn)科、綠地在上海再次率先啟動(dòng)降價(jià)。

　　據(jù)記者了解，位于寶山區(qū)羅店板塊的萬(wàn)科琥珀郡園由于銷(xiāo)售不佳，去年年底開(kāi)始已經(jīng)封盤(pán)。今年下半年，萬(wàn)科在羅店板塊還會(huì)有新的項(xiàng)目推出，自身樓盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)，使得萬(wàn)科的銷(xiāo)售壓力加大。而綠地的情況也是如此，其目前在上海有10個(gè)樓盤(pán)在售。

　　據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，世茂、富力、萬(wàn)科、金地等龍頭企業(yè)都在年報(bào)中宣布2009年的銷(xiāo)售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力，世茂房地產(chǎn)今年積壓要上市的樓盤(pán)達(dá)到30個(gè)之多，富力地產(chǎn)更是達(dá)到38個(gè)。

　　佑威研究機(jī)構(gòu)分析師陸騎麟表示，一些開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷去年的觀望和等待后，感覺(jué)整體市場(chǎng)短期內(nèi)很難快速恢復(fù)，對(duì)于今年市場(chǎng)預(yù)期不佳，不得不快速銷(xiāo)售，回籠資金。

　　此外，上海每年春節(jié)后都是推盤(pán)的高峰，供應(yīng)量都十分大，如果要推動(dòng)市場(chǎng)，只有低價(jià)拋售一些房源，吸引市場(chǎng)的目光。

　　事實(shí)上，這一輪的降價(jià)在節(jié)前就有預(yù)兆，一些樓盤(pán)此前就已開(kāi)始8折銷(xiāo)售。位于閘北區(qū)大寧板塊嘉華旗下的慧芝湖花園二期預(yù)售價(jià)格為20000~22000元/平方米，在2008年12月26日以17000元/平方米的8折價(jià)格銷(xiāo)售。位于上?；疖?chē)站附近的嘉里旗下的卓悅居實(shí)際售價(jià)從25500元/平方米降到了20500元/平方米，同樣是打了8折，卻只售出了54套房源。與慧芝湖花園同板塊的明園集團(tuán)旗下的明園森林都市報(bào)價(jià)從17500元/平方米降到了16000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)則只有14000元/平方米。

　　易居研究院分析師薛建雄認(rèn)為，在市場(chǎng)對(duì)價(jià)格反應(yīng)如此之敏感的情況下，春節(jié)后開(kāi)發(fā)商都不敢輕舉妄動(dòng)。一旦開(kāi)年的營(yíng)銷(xiāo)失策，就可能影響到其整年的銷(xiāo)售計(jì)劃。最可行的辦法是，跟隨其他開(kāi)發(fā)商的降價(jià)策略，暗地里再準(zhǔn)備一定的促銷(xiāo)禮包如送契稅、送裝修、送車(chē)等，后上市樓盤(pán)一旦開(kāi)低價(jià)，便可有備而戰(zhàn)。

　　薛建雄分析，經(jīng)過(guò)春節(jié)期間的一輪促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)已有一定幅度的下降，但樓市成交量卻持續(xù)低迷，蓄勢(shì)到春節(jié)之后，價(jià)格戰(zhàn)將更為激烈。

　　供應(yīng)量上漲增大銷(xiāo)售壓力

　　根據(jù)易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)，2009年預(yù)期可上市的新建住宅樓盤(pán)可達(dá)165個(gè)項(xiàng)目2237萬(wàn)平方米，這不但遠(yuǎn)高于去年1230萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，更是去年907萬(wàn)平方米商品住宅銷(xiāo)售量的2.5倍?？梢?jiàn)，2008年積壓在開(kāi)發(fā)商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。

　　據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，根據(jù)2008年一手房月平均銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，閘北區(qū)未消化面積達(dá)21.6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)消化19.5個(gè)月，存量壓力最大。寶山未消化面積達(dá)63.8萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)消化5.7個(gè)月，存量壓力最小。

　　一般而言，存量供應(yīng)在一個(gè)季度到半年的銷(xiāo)量區(qū)間較為合理。小于這個(gè)區(qū)間，房?jī)r(jià)具有上漲潛力；大于這個(gè)區(qū)間，房?jī)r(jià)則面臨下跌壓力。目前除了寶山之外，上海各區(qū)縣存量消化期都超過(guò)半年，面臨或大或小的降價(jià)壓力。

　　薛建雄認(rèn)為，今年的市場(chǎng)不可能有大的起色。1月份開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)大幅放松，在沒(méi)有客戶(hù)積累的情況下，2月份的成交量會(huì)在1月份的基礎(chǔ)上再度下滑。但隨著春暖2月下旬的供應(yīng)量會(huì)逐步上升，從而推動(dòng)3、4月成交量的快速回暖，之后可能因?yàn)樘鞖獾脑驑鞘行枰欢螘r(shí)間進(jìn)行修整。

　　事實(shí)上，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，今年舊城改造和市政投入的加大，會(huì)帶來(lái)巨大的動(dòng)遷剛性需求。例如，上海閘北區(qū)公布的2009年舊房折遷計(jì)劃就達(dá)5000戶(hù)，相當(dāng)于去年1750戶(hù)動(dòng)遷量的3倍左右。去年上海市總共發(fā)放動(dòng)遷配套房76683套671.5萬(wàn)平方米。如果舊城改造和市政建設(shè)帶來(lái)的動(dòng)遷量增加一倍，所形成的剛性需求就可相當(dāng)于去年商品住宅總成交量的74%。